不雅点指数 存量周转提速，3月50城房钱弱设置 中央及所在层面围绕战略指引、金融财税、存量周转、权柄保险、措置表率等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性战略组合拳，推动住房租借市集向高质料、可握续的发展阶段转型。要点城市房钱施展上，2026年3月要点50城住宅房钱施展为弱设置，房钱下行压力未取得有用缓解，举座施展不足传统租借旺季预期。单月50城房钱均值环比微降0.73%，收于29.34元/深广米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力握续加重，单月同比跌幅扩大至8.68%。

企业收入限制层级分明，住房租借中小品牌多赛谈竞逐7家样本企业2025年算计收入约95.86亿元，从数据来看，主流房企系长租公寓品牌的营收施展为限制梯队固化、增速南北极分化的特色。万科泊寓、龙湖冠寓延续稳居第一梯队，2025年收入鉴识为36.66亿元和24.8亿元，算计占7家企业总收入的超60%。本期住房租借市辘集小品牌/新品牌活跃度握续走高，国资主导保租房限制化供给的步地握续强化，成为市集安逸器，同期市集化新锐品牌依托细分定位、存量周转与轻财富模式收场解围。

张开剩余92%

壹间槟榔园十四年迭代焕新，供牛逼度显耀加码壹间槟榔园容颜已完成第五批次改进，改进房源占比65%。改进楼栋的出租率从86%提高至97%，平均房钱单价提高至151元/深广米/月。从数据来看，通过硬件升级与居品迭代，老旧财富不仅能解脱折旧贬值的宿命，还能收场房钱溢价与财富升值的逆助长。在新增容颜开业层面，本期不雅点指数监测的样本企业累计新增开业容颜20个，涵盖12家主流品牌、10座要点城市，算计新增房间数超10570套。对比上期，开业容颜数、品牌参与度、城市遮掩度等均收场昭彰提高，供牛逼度显耀加码。

金融器用矩阵日趋锻练，扩募与运兴修立成增长引擎本期住房租借成本市集动作密集，从头REITs获批、扩募鼓吹、新容颜滥觞到握有型ABS挂牌等，行业成本化进度握续加快。2025年，8只REITs年度收入算计7.10亿元，净利润算计1.97亿元。与上年同期比较，在具备可比数据的居品中，除中原基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均收场同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%。从基金年度功绩来看，扩募已成为REITs收场限制跳跃式增长的关节旅途，但也可能因新财富整合带来短期盈利波动。

市集综述

存量周转提速，3月50城房钱弱设置

据不雅点指数监测，本呈文期内，中央及所在层面围绕战略指引、金融财税、存量周转、权柄保险、措置表率等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性战略组合拳，推动住房租借市集向高质料、可握续的发展阶段转型。

财政部在《2025年中国财政战略实施情况呈文》中再次明确，将落实专项债券支握收购存量商品房用作保险性住房磋议战略，为各土地活存量财富提供关节资金保险，推动顶层导向更动为可落地的金融复旧器用。

数据着手：不雅点指数不完竣统计

所在层面，珠海、昆明、郑州等城市接踵发布措置见识与市集安逸磋议见告，其中珠海搭建起保租房全进程措置体系，昆明进一步表率公租房运营措置。与此同期，浙江明确构建“公租房+保险性租借住房+配售型保险房”三位一体的住房保险体系，以顶层瞎想完善保险房供给结构，收场对不同群体的分层分类精确保险。

措置表率方面，北京多部门搭伙开展整治活动，严厉打击“黑中介”并清算违章租借信息。烟台、西安则完善公租房与住房租借市集措置见识，从准入、运营到监管酿周全链条轨制敛迹，切实退换租客与房主的正当权柄。

不雅点指数防范到，收购存量商品房、非居住用房改建租借住房、旧房置换等模式，已成为现时保险性租借住房房源筹集的攻击旅途。

期内，深圳、珠海出台既有非居住建筑功能更动、存量房改建保租房磋议实施规章，三亚滥觞东谈主才房与保租房房源搜集责任，通过改建+市集化归集模式快速推广保险房供给。

存量周转执行迎来本体性进展。3月31日，上海市静安区看重签约寰球首例“住房收购置换”容颜。在该模式下，住户鉴识与静安区保险房公司鉴定存量房收购协议、与新建商品房拓荒企业鉴定购房协议，收场“旧房收储、新址置换”。

据悉，静安区保险房公司将收购房源妥洽改进后，纳入保险性租借住房房源库，定向就业新市民、后生东谈主的安堵需求。

现时，存量周转已从战略教唆投入限制化、模式化的落地阶段，以上海为代表的革命执行，进一步丰富了保租房筹集的器用箱

住宅房钱施展上，不雅点指数筛选要点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均房钱的走势情况。

数据着手：同花顺，不雅点指数整理

据不雅点指数监测，2026年3月要点50城住宅房钱市集施展为弱设置态势，房钱下行压力未取得有用缓解，举座施展不足传统租借旺季预期。

单月50城房钱均值环比微降0.73%，收于29.34元/深广米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力握续加重，单月同比跌幅扩大至8.68%。

一线城市房钱均值由涨转跌，环比下降2.37%至78.25元/深广米/月，其中上海是一线城市中唯独收场房钱环比正增长的城市，单月环比飞腾2.77%，北京、广州、深圳三城房钱均出现不同程度的环比下降。

具体来看，超半数城市住宅房钱仍处于调理通谈，市集弱设置特征昭彰。单月50城房钱环比变动区间介于-8.35%至4.89%之间，其中58%的城市房钱出现环比下降，环比下降城市占比较前期有所减少，市集仍处于弱设置阶段。同比维度则延续深度调理步地，房钱同比变动区间为-30.33%至2.62%，86%的城市房钱同比出现下滑。

联结现时市集数据及供需步地，不雅点指数判断2026年二季度房钱或将施展为肃穆偏弱、分化延续的态势。4-5月租借需求大致回落，6月毕业季将为市集带来阶段性小幅需求复旧，但复旧力度有限，难以改变举座市集偏弱的步地。展望二季度50城房钱环比将在±0.5%以内的窄幅波动，同比仍保管负增长，跌幅展望在5%-8%之间。

城市分化步地将进一步扩大。其中，一线城市及苏州、重庆、杭州、成都等产业基础塌实、东谈主口流入安逸的强二线城市，凭借坚实的需求复旧，房钱将延续保握企稳或出现小幅回升。而现时房钱压力较大、需求复苏乏力的城市，房钱仍将承压，跌幅可能收窄，但难以收场同比转正。

恒久来看，跟着租借市集供给放量节拍放缓、租借需求大致还原，以及行业低效供给大致出清，住宅房钱有望大致触底企稳，投入和煦设置的阶段。但玄虚供需两头来看，房钱大幅飞腾的概率较低，将来行业将投入感性肃穆、小幅波动的新常态，房钱走势将更贴合市集供需的基本面。

企业运营

企业收入限制层级分明，住房租借中小品牌多赛谈竞逐

企业研究层面，3月下旬，不少企业败露了2025年全年的功绩。

数据着手：企业功绩，不雅点指数整理

数据露馅，主流房企系长租公寓品牌营收施展为限制梯队固化、增速南北极分化的特色。上图所列示的7家样本企业算计收入约95.86亿元，行业马太效应显耀。

其中万科泊寓、龙湖冠寓延续稳居第一梯队，2025年收入鉴识为36.66亿元和24.8亿元，算计占7家企业总收入的比例卓越60%。

但两者年度收入同比均出现微跌，这也标明在市集房钱下行或握平的压力下，庞杂的体量使得调租难度加多，营收增长投入平台期。

第二梯队以招商伊敦公寓、城投宽庭、华润有巢等央企与所在国企为中枢，全年营收皆集在6亿-14亿元区间。固然这部分企业短期内难以撼动头部的限制上风，但在行业调理期展现出较强的抗风险才能。其中招商伊敦公寓和华润有巢年度收入同比均收场了两位数的增长，前者涨幅为13.45%，后者为10%，正在大致松开与头部的差距。

全年创收5亿元以下的以中海长租公寓、金地草莓社区、宁巢公寓等为代表，限制较小但增速亮眼，其中中海长租公寓以29.63%的同比增长成为年度收入增幅最大的企业。另外，限度2025年末，安堵宁巢公司合并财富总和约23.3亿元，并争取2026年年度的营业收入冲突2亿元。

出租率方面，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、宁巢公寓等企业的锻练期容颜，出租率均达到95%及以上，招商伊敦公寓、城投宽庭、金地草莓社区、中海长租公寓等的锻练期容颜，出租率均超90%，企业的运营底盘保握安逸。

从数据来看，头部企业虽遭受增长瓶颈，但市集主导地位依旧安逸，同期以招商伊敦公寓、华润有巢、城投宽庭等为代表的国企/央企施展凸起，行业资源进一步向房企系、国资等头部皆集，市集皆集度握续提高，行业分化步地进一步深刻。

数据着手：不雅点指数不完竣统计

据不雅点指数监测，本期住房租借市辘集小品牌/新品牌活跃度握续走高，国资主导保租房限制化供给的步地握续强化，成为市集的安逸器，同期市集化新锐品牌依托细分定位、存量周转与轻财富模式，收场解围。

从参与主体来看，所在国资照旧住房租借供给的中坚力量。期内西安安堵集团旗下安堵·乐筑（文艺路店）等7个保租房容颜、保定国控集团旗下4个容颜（豪璟园、周正家园、华润佳苑和筑台园，算计426套）、交子菁寓等多个保租房容颜同步开启对外配租。

同期深圳安堵集团、宜昌城发集团、广州国资措置集团、合肥轨谈交通、佛山建发集团、深圳机场等多个所在国资企业均有新容颜亮相。其中近日亮相的新屿公寓海珠康乐村店是广州国资措置集团旗下首个分散式长租公寓容颜。

另外，深圳机场安翼嘉寓保险性租借住房容颜，现在包含T3站前公寓及深圳机场评释基地公寓两部分，总建筑面积超10万深广米，共提供超2300套房源，包括开间、一房一厅等5种户型，聚焦区域航空、临空等磋议产业从业者及左近企事迹单元东谈主员的安堵需求。其中安翼嘉寓T3站前公寓由市属国企深圳机场集团提供中枢财富，航空城公司负责举座运营。

市集化中小品牌/新品牌则展现出天真高效的彭胀节拍，聚焦企业职工住宿、存量周转、轻财富运营等。其半途羚公寓施展尤为凸起，同步在广州、北京、杭州、南京四城落地标杆容颜，英雄联盟投注收场一线与强二线中枢城市同步限制化开业。这四个容颜均由存量物业轻量化改进而成，提供单东谈主间至六东谈主间等多种房型，并配备健身房、分享厨房、影音室等专家才略。

据不雅点指数了解，途羚公寓是锦江酒店（中国区）于2024年9月看重推出的首个企业公寓品牌。

久婵物联联袂星远控股打造的宁波前湾新区星捷就业公寓看重开业，以酒店式就业切入中高端租住市集，该容颜由原雅诗阁闲置财富改进升级而来。

城市布局上，本期中小品牌新亮相容颜皆集于一线、新一线以及强二线城市。依托东谈主口流入、产业汇聚与租借需求的上风，中枢城市的皆集度较高。

同期，供给限制施展为南北极分化。国资品牌以保租房为主，单容颜限制无数超500套，千套级容颜频现。市集化品牌以100-300套的中小体量为主，要点打造“小而精”的租住容颜。

居品发展

壹间槟榔园十四年迭代焕新，供牛逼度显耀加码

容颜层面，本期呈文中式壹间槟榔园为典型样本，探究现时住房租借项计算打算运营逻辑。

壹间槟榔园是招商蛇口旗下首个亮相的“壹间”公寓容颜。2012年4月，招商蛇口将原槟榔园职工寝室改进升级，推出1300多套房源，完成了从蓝领寝室到后生白领公寓的初步转型。

运营至第十个年初，为应酬市集需求变化，措置方招商伊敦公寓于2022年6月滥觞了为期数月的全面焕新。这次改进涵盖公区品性升级、硬装圭表提高、软装焕新以及全套家电更新，并针对性推出39深广米一房一厅与ins风掀开间等适配新品户型。焕新后的容颜开业当日出租率即超62%，其中一房一厅户型收场满租。

限度现在，容颜已完成第五批次改进，改进房源占比达65%。改进楼栋的出租率从86%提高至97%，平均房钱单价提高至151元/深广米/月。

从数据来看，通过硬件升级与居品迭代，老旧财富不仅能解脱折旧贬值的宿命，还能收场房钱溢价与财富升值的逆助长。

此外，招商伊敦旗下就业式公寓泰格壹棠也同步完成了改进焕新。2025年内，该容颜爬坡入住率达到87.7%，进一步考证了高品性、个性化租借居品在现时市辘集的将强需求。

在新增容颜开业层面，本期不雅点指数监测的样本企业累计新增开业容颜20个，涵盖12家主流品牌、10座要点城市，算计新增房间数超10570套。对比上期，开业容颜数、品牌参与度、城市遮掩度等均收场昭彰提高，供牛逼度显耀加码。

数据着手：不雅点指数不完竣统计

从城市漫衍来看，开业容颜聚焦中枢城市群及要点二线城市，区域布局与东谈主口流入、产业汇聚高度匹配。其中，广州及武汉各有3个容颜开业，上海、杭州及成都各有2个。值得防范的是，获利于所在保租房战略的握续推动，本期二线要点城市开业容颜占比有所提高，住房租借企业大致向东谈主口导入量大、租借需求茂盛的二线城市下千里，进一步拓宽市集的遮掩边界。

从品牌布局来看，开业主体呈现多元化特征，国企/央企系品牌与民营头部品牌协同发力，成为供给增长的中枢复旧。

本期万科泊寓施展最为活跃，在杭州、济南、苏州、昆明、武汉五座中枢城市同步推出5个新容颜，新增房间数算计2781套，凭借限制化布局握续巩固市集所位。这次皆集布局推出的容颜在城市布局上紧扣产业汇聚与东谈主口流入趋势，同期在配合模式上与所在国资深度绑定。例如来说，武汉交投·泊寓·花江山点是由湖北交投集团与泊寓搭伙打造，杭州沁贤里·泊寓|大学城北店行为钱塘建投自握的东谈主才租借容颜，引入泊寓进行专科运营等。

这种“国资+专科运营”的配合模式，已成为住房租借行业的主流发展旅途，既稳当国企参与保险性租借住房建设运营的战略导向，又为专科租借机构拓展轻财富运营业务提供了发展空间。

招商伊敦公寓、华润有巢等央企系品牌稳步彭胀，鉴识新增2个、1个容颜，其中招商伊敦公寓合肥高新社区容颜总建筑面积约12.69万深广米，狡计9栋租借住宅，共计2734套房源，成为本期新增房间数最多的容颜。

雅诗阁行为高端就业式公寓代表，新增3个容颜，遮掩武汉、厦门两座城市，进一步完善高端租借市集的布局。此外，所在国企（郑州城发安堵、安堵宁巢）、民营品牌（碧家公寓、方隅公寓、微领地）均有新容颜落地。

从容颜体量来看，本期新增容颜大小体量兼具，其中千套级及以上大型容颜有4个，包括招商伊敦合肥高新社区2734套、微领地上海新虹桥湖畔社区2206套、华润有巢成都悦湖天骄店1245套以及泊寓济南北宸之光店1030套，算计新增房间数达7215套。

投融资与成本市集

金融器用矩阵日趋锻练，扩募与运兴修立成为增长引擎

成本金融层面，本期住房租借成本市集动作密集，从头REITs获批、扩募鼓吹、新容颜滥觞到握有型ABS挂牌等，行业成本化进度握续加快。

数据着手：不雅点指数不完竣统计

3月30日，太保财富-新黄浦筑梦城保租房ABS告成挂牌，刊行限制11.94亿元并获机构超募。行为上交所第二单保租房握有型不动产ABS，有用填补了公募REITs除外的融资渠谈，同期为未达REITs刊行圭表的优质容颜提供了财富退出念念路。

租借住房REITs市集再添新军。中航北京昌保租借住房REIT已于3月23日获证监会准予注册，并于3月30日看重详情发售价钱为2.317元/份，拟召募4亿份，底层财富为北京昌平区将来科学城锻练运营的1394套东谈主才公租房。基金已于2026年4月8日看重在深交所挂牌交游，成为北京第二只租借住房REIT。

国泰海通中国建筑租借住房REIT于2026年4月15日看重进取交所提交申报，为全市集首单市集化租借住房公募REITs，区别于已刊行的REITs居品，该容颜不依赖政府补贴，房钱收益完竣由市集供需决定，对运营措置才能、田户安逸性与财富估值模子提倡更高的条目。

与此同期，济南城发集团滥觞REITs招标，明确0.25%的措置费率，租借住房REITs的储备梯队正从一线向强二线城市下千里，市集供给主体与遮掩区域握续扩容。

已上市REITs握续通过扩募作念大作念强。期内中金厦门安堵REIT获批定向增发，拟购入厦门岛内2689套保租房财富，成为寰球第三单完成扩募的租借住房REITs，进一步夯实了财富限制。

与此同期，期内招商基金蛇口租借住房REIT滥觞扩募，拟购入容颜为“壹栈·山前”容颜，房屋建筑面积约9.87万深广米，包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋和8栋专家租借住房（高等东谈主才公寓）（不含配套生意）。

玄虚来看，现时住房租借成本市集已投入高质料发展新阶段。REITs新发与扩募双轮发力，重迭ABS的协同互补，器用矩阵日益丰富。

公募REITs层面，3月下旬，8只已上市租借住房REITs皆集败露2025年全年功绩。从数据来看，板块功绩举座保握稳健，但里面施展分化加重。

数据着手：基金公告，不雅点指数整理

注：招商基金蛇口租借住房REIT 2025年为首个无缺运营年度

2025年，8只REITs年度收入算计7.10亿元，净利润算计1.97亿元。

与上年同期比较，在具备可比数据的居品中，除中原基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均收场同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%，汇添富上海地产租借住房REIT、华泰苏州恒泰租借住房REIT、招商基金蛇口租借住房REIT因无上年同期数据（下同），未纳入同比对比。

其中，中原北京保险房REIT受益于2025年扩募财富并表，新增房源带来显耀收入增长，同比增幅领跑市集。

净利润端举座施展优于上年。在有可比数据的居品中，除红土革命深圳安堵REIT同比下滑6.69%外，其余4只均收场不同程度的飞腾，涨幅介于4.9%至35.34%。中原北京保险房REIT与中原基金华润有巢REIT施展凸起，鉴识达到35.34%和18.57%，均收场两位数以上的提高。

华泰苏州恒泰租借住房REIT是全年唯独吃亏的居品，年度净利润为-1667.81万元。中枢矛盾在于高折旧成本与房钱增长受限的恒久错配。底层财富菁英公寓按48年禁闭期直线计提折旧，2025年折旧额高达2079.93万元，径直吞并了利润。

从个体施展来看，收入端限制梯队昭彰。其中国泰海通城投宽庭保租房REIT以1.84亿元的收入限制位居首位，依托上海区域多容颜锻练运营，限制上风与盈利水平均领跑行业，净利润相似位列第一。

限按期末，8只REITs基金总财富算计146.80亿元，限制步地与收入施展基本一致，其中中原基金华润有巢REIT、中原北京保险房REIT因年内扩募，财富限制均冲突20亿元。

可供分配金额方面举座保握稳健，国泰海通城投宽庭保租房REIT、中原北京保险房REIT、招商基金蛇口租借住房REIT位居前方，居品年化分配率漫衍在1.8%-3.7%区间，分成基础塌实、详情味较强。

基金份额净值漫衍在2.34元至3.02元之间，其中国泰海通城投宽庭REIT以3.0206元居首，中原基金华润有巢REIT、红土革命深圳安堵REIT则相对偏低。

从基金年度功绩来看，扩募已成为REITs收场限制跳跃式增长的关节旅途，但也可能因新财富整合带来短期盈利波动。

跟着租借住房REITs申报边界全面放开，展望2026年将有更多市集化容颜登陆成本市集，行业限制与遮掩区域握续扩大。

数据着手：同花顺，不雅点指数整理

二级市集施展上，2026年4月16日当日，8只租借住房REITs均收场正收益，涨跌幅介于0.14%-1.53%，市集情谊偏暖，交游活跃度回升。

近一月8只居品7涨1跌，举座涨幅区间为-0.25%至+4.27%，市集迎来昭彰设置，中原北京保险房REIT以+4.27%领跑。

近三月及近半年分化加重，均呈现涨跌参半的步地。本年以来，招商基金招商蛇口租借住房REIT以4.65%的涨幅领跑，施展较为稳健。

从数据来看，租借住房REITs二级市集在资历了第一季度的无数回调后，市集在4月中旬出现普涨，投资者信心有所还原。

恒久施展上，扫数居品自上市以来均收场了卓越30%的累计涨幅，中枢逻辑在于保租房需求刚性、运营稳健、现款流安逸以及抗周期属性凸起等。

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发布于：广东省米兰app官方网站

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